第二回：物件探しで9割の人が失敗する理由
シリーズ「介護事業立ち上げのリアル」
第2回
物件探しで9割の人が失敗する理由
介護事業の立ち上げ相談で、
かなりの確率で出てくる言葉があります。
「いい物件を見つけたんです」
そう言って図面を見せていただくのですが、
残念ながらその多くが そのままでは使えない物件です。
実は、介護事業の立ち上げで
最初につまずくのは物件です。
今日はその理由をお話しします。
理由① 「一般物件」と「介護物件」はまったく違う
飲食店やオフィスと違い、
介護施設には細かい基準があります。
例えば
・居室の広さ
・廊下幅
・バリアフリー構造
・消防設備
・避難経路
これらを満たさない場合、
大規模な改修が必要になることがあります。
その結果
「安い物件を見つけたつもりが、
改修費が想定の2倍だった」
というケースは珍しくありません。
理由② 用途変更ができない
もう一つ多いのが用途変更の問題です。
建物には用途があり、
そのままでは介護施設として使えない場合があります。
例えば
・近隣用途の制限
・建築基準法の問題
・駐車場の不足
などです。
不動産の段階では問題なさそうでも、
行政確認をすると
「この用途では使えません」
となることもあります。
理由③ 「家賃が安い」だけで判断してしまう
事業を始めるとき、
どうしても初期コストが気になります。
そのため
「家賃が安い物件」
に目がいきがちです。
ですが、実際の経営では
家賃よりも重要なものがあります。
それは
・立地
・採用のしやすさ
・地域ニーズ
・競合状況
つまり
「事業として成立する場所か」
という視点です。
成功している事業者の物件の見方
うまくいっている事業者は、
物件を探すときに
順番が違います。
多くの人は
物件 → 事業
で考えます。
ですが成功している人は
事業設計 → 物件
の順番です。
つまり
・どんな施設にするのか
・どの地域でやるのか
・どの規模なのか
これを先に決めています。
物件は「出会い」ではなく「設計」
介護事業では、
「いい物件に出会えたら始めよう」
という考え方だと
かなりの確率で遠回りになります。
むしろ必要なのは
事業に合う物件を探す視点です。
最後に
介護事業は
物件で8割決まる
と言われることもあります。
それくらい、
最初の選択が大きく影響します。
もし今、
・物件を探している
・いい物件か判断がつかない
・改修や基準が不安
という方は、
一度整理してから進めることをおすすめします。
ご相談はこちら
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